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- 高盛专家会：中国房地产的中期供应缺口、地方执行与长期展望
丁祖昱（上海普睿数智科技创始人、易居研究院院长）在高盛 2026 中国房地产专家电话会上，给出了几个关键判断：
1. 市场：短期平衡，中期供应荒
短期（至 2027 年春节前）：开发商赶在 8/28 前抢预售证，供应不会大跌，甚至小幅增加，供需大体平衡。
中期（2027 年 3 月—2028 年 9 月）：预计出现 12—18 个月的显著供应短缺。新规下，土地项目需封顶才能预售，或直接现房销售；预售资金被锁进监管账户，按揭要到竣工才放款，开发商不再有动力为拿预售证而赶工。
长期：供应逐步适应新节奏，趋于稳定。
2. 需求：四季度有支撑，二手承接新房缺口
2026 年四季度：新房市场同比显著回升，“金九银十”仍可见；部分买家观望，因现房可降低交付风险、还能延后还贷。
中期：新房供应真空期，二手交易会部分承接需求，但能否完全补缺仍不确定。
3. 房产税：2030 年前 unlikely
丁祖昱认为，当前背景下 2030 年前推出房产税基本不可能。需等市场企稳回健康水平——目前房地产 FAI 增速低于 -20%、新房销售增速低于 -10%，要回到同比约 0%，二手市场和房价走势也稳定后，才谈得上。
4. 开发商：模式重构，谁受压、谁受益
模式重构：现金流周期拉长，十五五投资和销售目标预计下调 20—30%；重心从“抢预售”转向“抢竣工”，18 层/11 层以下楼栋竣工周期可压缩至约 18/12 个月；营销后置，市场研究和产品开发前置。
压力最大：① 大型开发商，现金流压力最重，需进一步缩表；② 融资困难的民营房企，主银行机制持续偏向国企，若无法与国企合作锁定开发贷，可能退出行业。
受益者：① 中型国企开发商，规模适中、有国资背书，竞争环境改善；② 强势地方房企，在下沉城市可建立区域主导，市占率或超 20%。
5. 存量库存：只能慢慢消化
政府回购等非市场化方式受财政约束，不可行；存量库存化解只能以 5—20 年周期缓慢推进。
6. 地方政府与土地市场：短期承压，城市分化加剧
土地出让短期大幅收缩，尤其低线城市，2027 年 3 月左右才企稳。
地方政策对冲空间有限，银行执行严格（闭环资金管理、竣工才放款）。武汉的执行细节可作参考：土地款分期、逐套竣工验收、将“竣工”定义在毛坯阶段而非全装修，以缩短开发商现金周转周期。
城市分化：核心城市若地价回调 10—20%（目前京沪 20%+），吸引力容易恢复；低线城市财政压力更大，城投拿地难以持续。
一句话总结：短期不差，中期缺货，长期 2030 年企稳；开发商缩表、国企和中型地方房企受益，房产税还早。5 00
