东三省不是落后，是“遥遥领先”——它在人口、房价、就业和财政上，比内地早走了二十年，提前打了一个样。

为什么说“几乎不会例外”？因为人口城镇化的格局已经定型了：

中国人口高密度的分布已经成型了，只有长三角、珠三角、川渝这些地方。别的地区，很多地方会一步步“北方化”——天津会北方化，北京会北方化，一层层下来，山东也会北方化。

恒大威尼斯式的远郊大盘、各种文旅盘，中国的答案和日本一样：出了城市，外面的全是多余。除非它能像度假酒店一样自己产生现金流，否则最终只能按地价算。