相信不少人在得知有人全款买房时，表面感叹一句「真有钱啊」，背地里却吐槽「有钱没处花」。

在过去的几十年间，即便中国的房贷利率和其他国家相比并不算低，但依然形成了一个思维定势，那就是「买房一定要多贷款」。

那些全款买房的，或者提前还款的，往往都被扣上「不懂理财」的帽子。

房贷应该多贷还是少贷，这个问题的关键在于「有没有能力让现金收益超过房贷」。

举个例子，假设你要买一套 300w 的房子，首付最低 100w，但你的手里还有 200w 的现金。

如果你不多付首付，那么贷款 200w，预计贷款 20 年，连本带息大概 300w 出头。

换句话说，银行认为在未来的 20 年，考虑到时间成本，你贷的 200w 其实价值 300w。

所以，要不要少贷款，就取决于你能否在未来 20 年将这 200w 增值为 300w。

如果你有这个能力或自信，比如你是一个炒股高手，平均一年至少 10% 的收益，那么不用多想，大胆的多贷款，对于你而言，现金是你获得更大收益的资本，你应该尽可能少的占用现金；

而如果你没这个能力，掌握的最佳理财就是余额宝，那么其实这些钱你留着也没啥增值潜力，还不如直接作为首付直接把房子给买了。

那么你肯定就要问了，贷或不贷的临界点在哪呢？

这个问题其实很简单，我们只需要以贷款的利息为基准，计算出每年理财的年化率就可以了。

还是以 200w + 20 年 + 100w 的利息为例，即 200 ×（1 + X）^20 ＝ 300。结果很出乎意料，每年只需要 2~3% 的年化率，20 年的收益就可以超过贷款了。

是这样吗？

其实不是的。

银行在计算时间成本时，往往采用比较常规的 3% 左右的通胀率（这是通胀的黄金数字，3% 的通货膨胀，既可以刺激经济、又可以把对居民生活的影响降到最低）。

但实际通胀率却并非如此，尤其在 2008 年经济危机后，我国采用了较为「激进」的货币政策，通货膨胀率远远不止 3%，和银行的计算方式出现了较大的偏差。

说人话就是 —— 银行的利息算少了。

这也是为什么在过去的十几年间，大家都形成了一个观点「房贷就是薅国家的羊毛」。

同时，房价的高企也让大家发现，最好的理财方式就是买房，尤其在 15 ~ 17 年，买房的年收益率可以突破 20% 甚至 50%。

这下简单了，一方面是银行的利息算少了，另一方面是出现了高收益理财渠道，于是乎大家疯了似的上杠杆，利用手里的现金，用最低的首付买最多的房子，不少人从中获得了大量的利益。

然而，这种模式如今已无法为继。

一方面，国家的货币政策开始趋于保守，减少了超发货币量，银行利息的「羊毛」几乎没有了；

另一方面，房价的下跌也让普通老百姓失去了房地产这一「高收益」理财方式。

于是乎，一切又回归到了原点，又回到了那个基本的问题，你有能力让你的现金增值赶上房贷的利息吗？

我相信不少人的答案是否定的。

然而，事实上如今很少有人会多付首付，甚至只要贷款就奔着最大的额度最长的时间来贷。

这既有来自于过去的思维定势，也来自于自身的认知偏差 —— 对理财能力的迷之自信。