前段时间有朋友想买房，问我之前买房有没有什么心得。

我确实2020年最开始什么是板楼和塔楼都不懂，后来恶补了三个月踩了不少盘，踩过一些坑的，有些浅薄的个人心得。

对预算有限的朋友应该会有所帮助，土豪朋友请随意。

毕竟学校里从来不会教这些东西，父辈的经验也不一定可以套用在自己的城市。

秉着我们这个号「内容复利」的原则，我直接写下来吧，也方便自己回顾。

这篇总结了这几个问题：
为什么买房？为什么选择湾区和广州？
选择老破小还是远大新？选盘有什么注意事项？

为什么买房？

当时有朋友问过我，为什么来广州第二年，2020年就要买房了。

从理性的角度看，房产是普通人可以撬动两种杠杆之一，另一种是保险。

一个是撬动房贷杠杆，一个是用保费撬动保额杠杆。

就像小虾米说的，一个决定了是不是可以少哼哧哼哧工作多年，一个决定了哼哧哼哧多年赚的钱不用一次性还回去。

从货币的角度看，如果有通货膨胀的话，反向看债务就是缩水的，撬动的债务越多越好。

从利率的角度看，公积金贷款利率低，是普通人可以利用的优质贷款。

从人生的角度看，把买房、结婚、生子等人生大事按部就班解决，避免集中在中年引爆中年危机。

从资源的角度看，房产和周边的交通、医疗和教育资源关系密切，享受城市发展红利。

从心理的角度看，有种成家立业的安全感和责任感，在万家灯火中有盏灯为你留着，从外地回来会有种「回家」的感觉。

从投资的角度看，房价不是斜线上涨，而是每横盘一段时间，就猛涨一波，如果是刚需的话，没必要等。

还有一点是买房时体会的，因为买房这件事，更有动力了解这座城市的发展规划和布局，了解它的脉络和肌理。

为什么选择湾区？

大家都可以清晰可以看出中国大城市的一些生活成本，比如房价高企、交通拥堵，这些成本是显而易见的「现象」。

但是如果透过现象看本质，特别是当现象违背规律时：

「越是将时间拉长了看，我越是相信，决定人类发展轨迹的是普遍规律，每个国家的特色只会在普遍规律下开花结果。」

如果说读《腾讯传》和马斯克传记，影响的是我的职业选择；2018年读的《大国大城》影响的是我对城市的选择和房价的认识：

陆运时代兴盛的是伊斯坦布尔和敦煌、西安，海运时代兴盛的是世界各地的湾区，比如东京湾、旧金山湾区，以及国内的长三角、珠三角。

「中国的大城市病，不是因为城市太大，而是还不够大。」

虽然2018年的时候北漂比较辛苦，但是《大国大城》坚定了我要去一线城市，特别是湾区发展的想法。

为什么选择广州？

我2017年10月份来广州国际车展出差，对广州印象特别好，温暖湿润，有棕榈树，像度假一样。

临时结束出差回到当时又冷又有雾霾的北方，失落了半个月，从那时起心里就埋下了去南方的种子。

从性价比上看，广州因为供应比较多，在一线城市里面属于房价对年轻人比较友好的。从长期看，广州一直是人口净流入前几名的城市。

买房不是个人选择，而是整个家庭的资产配置，多筹措资金踮踮脚买。

决定买房时，我首先给家里写了封信，描述了一些思考过程，征求家人的同意和支持。

因为正如前面提到的参与城市发展进程享受城市发展红利，在外地打工的年轻人拥有当地的「房票」，是整个家庭配置资产的机会，

况且首套房杠杆高，年轻人收入增长的机会更多，加上一些限售政策锁定期长，所以开口筹措下资金，不用害羞。

身边有朋友就后悔「买小了」，没有好意思向家人开口。

选择市区「老破小」还是郊区「远大新」？

其实我的第一反应是，买新区。

感觉新区规划好，小区环境美观，住宅外立面美观，单价低，升值潜力大。

即使通勤久些，对于我来说一直觉得不算什么，北漂时还住在五环外呢。

不过后来发现，对于一线城市来说，核心地段老破小往往比新区或非核心地段新小区的升值潜力更大些。

而且生活上也更便利。比如去一些市区知名的景点（广州的沙面，北京路等），购物中心，公园，各种机构，参加活动都方便。

和工作机会也有关系，如果不是自由职业者，住在新区通勤比较久的话，日复一日两小时以上的通勤时间和看盘时偶尔体验的感受，是完全不同的。

从实际经验上来看，买了新区或郊区的朋友，往往会多年后换到市区。

不过「老破小」和「老破小」也是有区别的，要注意两点：有花园管理，自带电梯。

良好的花园管理，是维持小区升值潜力的保障。

自带电梯，避免后续在楼外加装的突兀，以及对光线等可能的影响。很多老破小的电梯可能破旧了，但是只要自带电梯井，往往就是更换下电梯的事情。

我后来选的小区好像就是旧改项目中更换了电梯，崭新明亮的电梯给第一印象加了很多分。

为什么接受了两房一厅？

同样的预算，在新区可以轻松买到三房，市区内只能买到两房，这点我也犹豫了很久。

三房一厅，好像对生活的美好想象已经近在咫尺可以实现了，孩子在客厅玩耍，老人也有自己的房间。

后来也是看了很多攻略，意识到年轻人买房不是一步到位，通常5年会换一次，而且有孩子通常都是买房后两三年的事情了，而孩子两三岁之前通常还是和父母住同一个房间的。

现在我也发现，两房对这些年来说完全够用，次卧的使用率很低。

具体选产品？

看盘原则，第一看能不能住，第二看能不能涨。

能住对应的是交通、商场、教育、医疗等配套成熟度；能不能涨对应的是区位、地段、产业和概念。

不同区政府的财政能力和执行能力都略有不同，比如广州的黄埔和增城，路灯建设都不是一个标准。

如果是选新房的话，可以看板楼还是塔楼，控规图，梯户比，容积率，建安成本，楼间距，层高，得房率，以及不利因素示意图里变压器和垃圾站的位置等。

选楼层的话，一般在总楼层的3/1-3/2楼层里选。体制内的，可能还会有「七上八下」之类的迷信。

可以参考下我们一些业主开玩笑起的名字：

顶楼的起名，仰望一片星海、非顶楼不买、吸热层住户；北向的自嘲，北向喝西北风衣服晒不干、毛毛怕没阳光喝西北风又西晒；二楼起名，接地气；七楼又叫，只求比树高；还有个「执着于望游泳池」。