罗锴: 百亿美元投资押注中国经济，但仓库空置率在上升 作者：Shawna Kwan 和 Low De Wei 2024年6月26日 在中国许多地区，曾经吸引国际投资者的仓库和工业园区正面临出人意料的业务活动放缓。 为了应对长期繁荣的电子商务、制造业和食品储存需求而建设的物流中心现在正在失去租户，迫使业主削减租金并缩短租期。拥有中国商业地产的房地产投资信托基金的股票大幅下跌，一些经理预计其租金收入将进一步下降。 根据房地产咨询公司的数据，华东和华北地区的物流物业平均空置率接近20%，为多年最高。而更多的仓库正在建设中，使得问题更加严重。晨星公司负责房地产行业的股票分析师李泽维表示：“我们正面临中国物流和工业地产的供应过剩问题。” 这种恶化让那些寄希望于今年中国经济复苏的房产拥有者感到失望。根据MSCI Real Capital Analytics的数据，全球机构在过去十年里共投资了超过1000亿美元在中国的仓库、工业建筑、办公大楼和其他商业地产。外国投资者包括Blackstone Inc.、普天寿金融公司的PGIM、新加坡的GIC Pte.和凯德集团等。 一些机构正在考虑在租金进一步下跌之前出售表现最差的资产。另一些则打算等待市场回暖，并希望能在长期内获利。 Forest Logistics Properties的首席执行官兼联合创始人许翰凯表示：“最好的位置仍然具有弹性。”该公司在北京、上海、武汉等主要交通枢纽拥有仓库和配送中心。 成立六年的Forest Logistics管理着约25亿美元的资产，这些资产来自私募股权公司、保险公司和养老金基金。它的客户包括中国电子商务巨头京东公司、快递公司顺丰速运，以及跨国消费品制造商。 许表示，近期的市场疲软并未阻止公司的扩展计划，并计划在未来几个月内在南方大湾区建设另一座物流设施。“我们将在未来一到两年内继续在中国投资，因为我们认为这是一个黄金机会，”他补充道。 支出削减 中国的商业房地产在2021年开始的住房市场低迷期间一直是一个亮点。现在，它正感受到消费者和企业削减支出的影响。 物流和工业部门的疲软与办公物业在包括北京和上海在内的大城市的下滑并行。两个领域的下滑部分是由于在利率、借款和建设成本低时涌入商业地产的大量资金推动的过度建设造成的。 为了容纳电子商务履行中心、冷藏或冷冻农产品的巨型冰箱，以及企业存放组件和制成品而建的仓库并没有如业主所希望的那样得到充分利用。中国国内电子商务增长放缓，消费者变得更加节俭。该国零售销售的线上渗透率已经相对较高，达到30%。 日益紧张的地缘政治局势促使公司将部分制造业务转移到海外，以满足希望减少对中国依赖的最终客户。这加上跨境贸易放缓，也减少了企业对中国大陆储存设施的需求。 高空置率 根据Cushman & Wakefield的数据，中国东部——许多物流物业聚集的地区——的仓库空置率在第一季度攀升至19.2%。全国总体空置率为16.5%，部分原因是南部地区表现较好。 中国的情况与美国和亚洲其他物流市场形成对比。在美国，某些地区工业物业和仓库的空置率有所上升，但仍处于历史平均水平以下的中个位数百分比，并且租金仍在上涨。在亚洲，韩国、日本和澳大利亚的物流资产享有高入住率和租金增长。 根据Cushman的数据，跟踪的20个中国主要城市中，有13个城市的物流租金在第一季度从前一个季度下降，北京和深圳的降幅分别为4.2%和3.9%。咨询公司表示，到2026年底，计划完工的新供应将增加3300万平方米——相当于约4600个足球场。 凯德中国信托拥有的商场、商务园区和其他物业在2021年末以16.8亿元人民币（2.31亿美元）的价格收购了上海、武汉和其他城市的四个物流园区。物流投资组合的总体入住率从2023年底的96.4%下降到82%。 这家在新加坡上市的房地产投资信托基金的股票在今年迄今下跌了27%，而基准海峡时报指数上涨了2.7%。凯德中国信托的一位发言人表示：“我们正在积极接触潜在客户，以进一步提高物流园区的入住率。” 收拾行李 中国的工业园区设计为科技集群，配有办公楼和制造设施，正在失去跨国和本地公司。根据Colliers的数据，北京商务园区的整体空置率在第一季度达到20.5%。 在中国南方的制造基地广州，一些跨国公司在疫情后的复苏令人失望后关闭工厂并调整其商业策略。 瑞士医疗制造公司Lonza Group AG今年早些时候表示，在战略评估后将关闭一家药品制造设施。这座1.7万平方米的工厂刚在三年前在中国-新加坡广州知识城开始生产，这是一个由该市地方政府和凯德集团联合支持的高科技商务园区。Lonza仍在苏州和南沙运营制造设施，并在中国保留一个商业销售组织。 一家拥有工业物业的中国房地产投资信托基金最近看到其在上海科技园区的一栋楼的入住率下降了近一半，因为租户——智能手机巨头OPPO的一个子公司——在租约结束前放弃了19314平方米（207890平方英尺）的空间。去年，手机制造商决定关闭其芯片开发部门Zeku。 租金压力 企业现在在谈判仓库和其他物业的租赁续约时占据上风。 “现在租户竞争非常激烈，”ESR Group Ltd.的董事总经理李卢克在6月中旬关于物流部门的在线会议上说。这家总部位于香港的房地产资产管理公司在中国和其他国家拥有电子商务配送中心、冷链储存设施和制造工业园区。为了保持仓库的占用率，业主们为租户提供灵活的租赁条款、更好的设施和其他优惠，李补充道。 根据其最新的财务报告，ESR去年来自大中华区的收入比前年下降了20%。该公司将消费者情绪疲软和租赁需求下降列为收入下降的原因。 新加坡上市的另一家房地产投资信托基金Mapletree Logistics Trust在中国也遇到了困难。其在中国的43处物业的租金在2024年前三个月下降了10%，一些租户拖欠了租金。这家信托基金维持其中国物流资产的入住率在约93%。 Mapletree REIT的首席执行官黄雅娟在4月份的财报电话会议上表示，中国的环境在未来12个月内将保持波动和不确定。她补充说，信托基金专注于租户保留，并希望出售其在中国表现最差的一些资产。“我们正在努力获得更大的清晰度，以确定我们是否看到了底部。但我认为现在还没有看到。我们还需要等待一段时间，”黄说。Mapletree拒绝置评。 “每个人都在削减成本，”Gaw Capital Partners中国区负责人庞汉文在与李同一会议上说。这家另类投资公司拥有房地产资产。庞说，尽管这些建筑已被占用，但物流物业的租金并未上涨。“我认为大多数物流空间的业主在与现有或新租户谈判时都面临困难，”他补充道。 https://www.bloomberg.com/news/articles/2024-06-25/a-100-billion-bet-on-china-s-economy-sours-as-warehouses-empty