股价本质上由企业的真实利润和估值两个变量决定,即股价=PE×每股收益EPS。因此,若要股价上涨,一者需要企业真实利润持续增长,二者需要企业的估值有提升空间。
EPS增长就是企业在发展,估值包括宏观环境和市场情绪等。
按照房地产企业不超过10的PE,大约5到8来估算
绿城24年EPS共识预期为1.94,24年年底估值大约9.7到15.52
万科24年EPS共识预期为0.92,24年年底估值大约4.6到7.36
绿城25年EPS共识预期为2.08,25年年底估值大约10.4到16.6
万科25年EPS共识预期为0.91,25年年底估值大约4.55到7.28
那么现在的万科和绿城便宜吗?我觉得不算万科是不算便宜的,甚至已经在24年的估值上沿了。我们注意到市场预计万科25年相比24年是有一个衰退预期的,EPS负增长,那么明年估值水平还应该下调。
此外,分析房地产企业,很重要的一点还要看负债。
图片中分析了绿城和万科的净债务/EBITA,以及对比了一家美国的房地产企业DHI。
可以看到这两家房地产公司的净债务/EBITA比例非常高。
债务高的影响就是无法继续使用杠杆扩张,对1年内即将到期的短期债务来说,要么再融资,要么出售资产还债,减轻短期债务压力。这对企业的利润非常不利。
那现在市场就是在炒一个情绪面了,感觉有多少机构会去玩呢,应该都是散户在玩吧?之前没有在场,现在去追高,恐怕不太合适了。