越南土地制度是最容易被中国人误解的地方之一。因为理论上越南土地的所有权归国家,个人只有使用权,但这种使用权不仅可以自由抵押、买卖,甚至还能继承,这实际上和私人所有没啥区别了。
这种根本性的差异,使越南土地交易市场非常分散,且有大量土地早年经由各种灰色渠道流落民间,以至于越南政府并不垄断土地供应,也没有收到地价上涨的好处。所以,既没有激励、也没有资金,像北方大国那样靠土地财政化身基建狂魔。
但越南政府也不傻——流落民间的地是没法“再卖一次”了,但是但凡开发商要找私人拿地盖房子,总得要找政府拿批文吧?那把批文弄贵点不就行了,你终究逃不出我的手掌心。
所以,当代越南特色土地财政,不是“卖地”,是“卖批文”。